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割引率と期待成長率、キャップレート
2011.10.28
割引率は、リスクに対する投資家の感覚をもとにしているので、データで把握できるものではなく、マーケットからは直接にはわからない。しかし、不動産の価格と収益の関係を表すキャップレートは、マーケットの売買事例の情報（売買価格とその不動産の純収益など）から把握することが可能である。そのため、まずキャップレートを把握し、そこから以下の「キャップレートと割引率の関係」の概念を用いれば、割引率を求めることが可能である。
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割引率およびキャップレートとの間には、次のような関係がある。キャップレート＝割引率１純収益の変動率（期待成長率）この式から、割引率は、以下のようにキャップレートに変動率を加えたものと見ることが可能である。割引率＝キャップレート十純収益の変動率（期待成長率）Ｙ＝Ｒ十ｇこの式は重要であるので、暗記して、両者の関係を十分理解してほしい。いろいろな局面で、割引率と将来の成長率の関係が不動産投資に深く関係する。各局面で、自分が判断しようとしていることに矛盾がないか、両者の関係を見誤っていないか、常にこの関係を意識することが大切である。