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土地付き新築収益物件は本当に儲かるのか？
2011.10.21
最近の傾向として、土地付き新築収益物件を売り出す業者が現れてきました。ある地域（たとえば北海道など）に集中して多数売り出されている場合や、販売網もフランチャイズ化して全国展開で強力にセールス攻勢をかけている会社もあるようです。新築の土地付き（所有権）物件という点を考慮すれば、有利なのでは？と思うかもしれません。確かにその中には、立地、資産価値、収益性などもすぐれているものもあるでしょう。しかし、このような物件を検討するときにも細心の注意が必要です。
東京メトロ東西線(葛西)の新築マンション
東急大井町線(等々力)の新築マンション
東急田園都市線(桜新町)の新築マンション
東急田園都市線(藤が丘)の新築マンション
都営大江戸線(勝どき)の新築マンション
特に注意をしたい点、それは新築物件の「家賃相場」です。確かに広告どおりの利回りで実際に入居者はいるのでしょう。しかし、その利回りの基礎となる家賃は新築物件という付加価値のついた「ご祝儀家賃」になっている可能性が高いようです。借主の心理として、まったく未入居の物件の場合には、前に入居者がいた同条件の部屋に比べ、5〜10％家賃が高くても入居する可能性があります。その割高な「ご祝儀家賃」を基準にして利回り計算してしまうと、最初の入居者が退去した場合、今度は普通の家賃相場に合わせなければ次の入居者が決まらなくなってしまうでしょう。